Сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости. Споры, вытекающие из указанных сделок

По выражению одного немецкого философа, собственность существует по милости закона. Она не есть факт, а лишь юридическая фикция.

Ошибки, допущенные при совершении сделки по купле-продаже недвижимости, в том числе связанные с отсутствием должной осмотрительности при проверке истории приобретаемого имущества и правоустанавливающих документов на него, могут создать риски утраты прав на имущество в будущем.

Такие риски могут возникнуть как в результате признания сделки по приобретению недвижимости недействительной, так и при истребовании имущества из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

В практике известны даже случаи, когда люди лишались права собственности на объекты недвижимого имущества, полученного по сделке с продавцом, который в свою очередь приобрел права на него на основании судебного решения, отмененного впоследствии по предусмотренным процессуальным законом основаниям.

К сожалению, далеко не всегда проверка чистоты сделки, которую проводят риэлторы, сопровождающие такую сделку, соответствует критериям должной осмотрительности и добросовестности.

Риэлтор получает свое вознаграждение по факту совершения сделки вне зависимости от ее юридических последствий, поэтому прямо заинтересован в ее завершении, даже если есть вероятность последующего оспаривания такой сделки. К тому же на рынке присутствует довольно большой процент риэлторов, подход к работе которых далек от понятий порядочности и добросовестности и описывается лишь в терминах Уголовного кодека РФ.

Адвокат получает вознаграждение за проверку чистоты документов, истории объекта недвижимости и сопровождение самой сделки вне зависимости от того, завершена она или нет, поэтому он не связан необходимостью закрыть ее любым способом пусть даже и с риском для клиента.

Самостоятельная проверка чистоты сделки по купле-продаже недвижимости вообще без привлечения стороннего специалиста еще больше увеличивает риски ее потенциальных участников, которые далеко не всегда обладают соответствующими знаниями и опытом.

Обращение за квалифицированной юридической помощью к адвокату поможет Вам минимизировать риски, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества, как на первичном, так и на вторичном рынке.

                                                                   ОБРАЩЕНИЕ АДВОКАТА 

 В связи с вступлением 01 октября 2015 года в силу положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующих банкротство физических лиц, особую актуальность приобретает обстоятельство, относящееся к определению и указанию в договоре купли-продажи цены продаваемого объекта недвижимого имущества.

 Довольно широкое распространение в такого рода сделках приобрела порочная практика, преследующая собой цель минимизации налогообложения доходов продавца, полученных от продажи недвижимости, находящейся в его собственности менее трех лет. Она основана на положениях ст.220 НК РФ, позволяющих продавцу получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 рублей. Данная практика заключается в указании в договоре купли-продажи объекта недвижимости существенно заниженной цены сделки, близкой к 1 000 000 рублей, с выдачей покупателю расписки в получении остатка денежных средств, составляющего разницу между реальной ценой сделки и ценой, указанной в договоре. По советам риэлторов, сопровождающих такого рода сделки, иногда применяются и иные суррогатные способы сокрытия реальной цены, в т.ч. путем включения в нее стоимости якобы произведенных в помещении неотделимых улучшений. 

 До последнего времени совершение сделок на условиях сокрытия реальной стоимости объекта недвижимости иногда приводило к их оспариванию по основаниям, предусмотренным ст.ст.166 - 179 ГК РФ и не связанным непосредственно с ценой договора, однако такие споры не получили большого распространения в судебной практике. Риском такого рода сделок при признании их недействительными является применение судом последствий недействительности в виде реституции, т.е. возврата сторонами друг другу всего ранее полученного по сделке (ст.167 ГК РФ). При этом возврату покупателю полежит лишь заниженная стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре. Денежные средства, полученные от продавца на основании расписки, могут быть взысканы с него лишь в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения, причем перспектива такого взыскания далеко не всегда очевидна, а сам судебный процесс может затянуться надолго. 

Нельзя не учитывать и того обстоятельства, что покупатель, идя навстречу продавцу в части занижения цены сделки, фактически становится соучастником преступления, ответственность за которое предусмотрена ст.198 УК РФ (Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица). 

 Вернемся все-таки к началу моего обращения и кратко опишем суть рисков указания в договоре купли-продажи объекта недвижимости цены, существенно отличающейся в меньшую сторону от реальной цены, по которой совершается сделка. С 01 октября 2015 года у кредиторов появилась возможность признавать должников – физических лиц банкротами. В рамках процедуры банкротства у финансового управляющего появилась возможность оспорить совершенные ранее должником сделки, относящиеся к категории подозрительных или сделок с предпочтением (ст.ст. 61.2 – 61.3 Закона о банкротстве). Критерии подозрительности сделок при банкротстве физических лиц аналогичны тем, что применяются при банкротстве юридических лиц, причем практика по юридическим лицам уже устоявшаяся, и решения судами принимаются не в пользу должников. Подавляющая часть подозрительных сделок признается недействительными с возвращением полученного от должника имущества в конкурсную массу (ст.61.6 Закона о банкротстве). 

 Допустим, покупатель приобрел по заниженной цене помещение у продавца, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. Сейчас это никого не должно удивлять, так как размер задолженности физических лиц перед кредитными учреждениями огромен, как и количество самих должников. При оспаривании указанной сделки помещение вернется в конкурсную массу, а покупателю придется включаться наравне с другими кредиторами в реестр требований, причем еще необходимо будет доказать, что сумма, полученная по сделке с должником, должна быть включена в реестр в полном размере, а не в размере, указанном в договоре. Получить что-либо от должника в процедуре банкротства практически невозможно, поэтому покупатель потеряет и объект недвижимости, и заплаченные за него продавцу денежные средства полностью или в значительной их части. 

 Таким образом, покупателю нужно очень хорошо подумать, прежде чем соглашаться на предложение продавца, провести сделку по заниженной цене.